Piscinas de Ondas no Brasil: A Onda do Momento — e o Erro que Pode Travar o Setor

O Brasil vive um boom de piscinas de ondas. Bilhões estão sendo investidos no mercado.

A primeira geração surgiu em condomínios fechados como a Praia da Grama e a Fazenda Boa Vista, provando que uma onda artificial de classe mundial pode ser uma âncora excepcionalmente forte para empreendimentos imobiliários de alto padrão. É um modelo menos arriscado, com retorno no curto prazo, que fazia sentido num momento de maior incerteza sobre a aceitação e a confiabilidade da tecnologia no mercado. Depois vieram dois outros modelos: a multipropriedade (Surfland, em Garopaba), vendendo frações de apartamentos de hotel — 25 frações para cada apartamento, com direito a 2 semanas por ano e escritura no nome do comprador — e, mais recentemente, os clubes (Beyond The Club, São Paulo Surf Club e Brasil Surfe Club), vendendo títulos caros para uma comunidade exclusiva.

Cada modelo ensinou algo ao mercado:

• Os empreendimentos residenciais validaram a demanda por piscinas de ondas e a disposição de pagar muito alto por um produto exclusivo no mercado de luxo.
• A multipropriedade mostrou demanda por um produto imobiliário de preço médio, mas também deixou claras as limitações dessa demanda em destinos pequenos e sazonais. No processo, a Surfland também mostrou que uma piscina aberta ao público — que é o caso da Surfland temporariamente, enquanto terminam as obras do hotel — pode operar com 70% de ocupação mesmo longe de grandes centros.
• Os clubes privados demonstraram uma extraordinária percepção de valor mesmo sem imóvel atrelado: famílias desembolsando R$800.000–R$1.000.000 em títulos, além de mensalidades significativas, para ter acesso ao equipamento esportivo mais hypado do momento.

Por trás das manchetes há uma verdade estrutural sobre o modelo de negócio das piscinas de ondas: a piscina é o ativo-estrela, mas tem um gargalo de capacidade.

O Gargalo de Capacidade que Ninguém Consegue Ignorar

Mesmo as melhores piscinas só conseguem receber um número limitado de surfistas ao mesmo tempo. Nas piscinas mais comuns, a capacidade semanal para as ondas principais — que atraem desde surfistas de fim de semana até campeões mundiais — gira em torno de 1.500 a 5.000 sessões por semana (sem incluir capacidade para iniciantes). Somente a Surf Lakes, ainda sem piscina no Brasil, entrega mais. Esses são os limites das tecnologias.

1 sessão = uma hora de surf para um surfista.

Sabemos, por pesquisas de mercado, que a maioria dos surfistas quer surfar entre 2 e 4 horas por semana. Isso significa que, para uma piscina Endless Surf ou Wavegarden, o número gira em torno de 1.600 clientes frequentes. A Praia da Grama, que tem por volta de 500 residências (com talvez uma média de 3 surfistas por casa), tem um número razoável — apesar de a demanda provavelmente se concentrar muito mais em fins de semana.

Agora coloque isso no contexto de alguns clubes já divulgados: o Brasil Surfe Clube fala em vender 3.000 títulos, utilizando uma piscina Endless Surf com capacidade para 40 sessões por hora. O Beyond The Club também declara em seu site 3.000 títulos familiares, usando uma piscina Wavegarden com a mesma capacidade. Sendo títulos familiares, pode haver mais de um surfista por título. Mas, supondo por um momento que haja apenas um surfista por título, isso dá por volta de 1,5h por surfista por semana. Sabendo que muitos desejam surfar de 2 a 4 vezes por semana, podemos esperar frustração com a falta de disponibilidade, lotação praticamente constante e muita dificuldade para marcar o horário desejado.

Imagine ter desembolsado R$800.000 em um título, com uma taxa de R$2.000 por mês. Ao longo de 10 anos, o desembolso total supera R$1 milhão. Supondo que você só surfe essa média de 1,5 hora por semana — bem menos do que gostaria — cada sessão sai por cerca de R$1.333, sem contar o custo de oportunidade de manter esse capital imobilizado no clube. Some a isso a dificuldade de reservar horários preferidos por causa da superlotação, complicando conciliar com trabalho, escola e família. É uma receita certa para frustrar um membro de alta renda que não consegue o acesso ao surfe pelo qual pagou caro e que esperava ter.

Piscina de ondas é um ativo espetacular — mas, se você vender acesso demais via títulos, você não vende exclusividade: vende fila.

Os clubes costumam argumentar que nem todos surfam. Isso pode ser verdade no primeiro dia. Mas, em um clube familiar com a onda no centro, uma parcela significativa das crianças e dos adultos vai aprender. Em questão de semanas ou meses, muitos saem das áreas de iniciantes para a onda principal. A porcentagem de títulos sem surfistas cai, e a demanda se concentra nos horários mais desejados.

Inclua os títulos familiares — muitas vezes com 2 a 3 surfistas ativos — e você rapidamente chega a 6 a 8 mil surfistas, agravando severamente um problema já significativo. Nesses casos, os membros nem conseguirão uma hora de surf por semana.

Há ainda um segundo problema do modelo de clube quando a intenção é ancorar o desenvolvimento imobiliário no entorno: se, no começo, ele é um impulso para os imóveis do entorno, assim que os títulos se esgotam e não há acesso ao clube para compradores de novos imóveis próximos, o prêmio imobiliário desaparece.

Por Que Alguns Empreendimentos Privados Parecem Mortos?

Outro desafio de projetos residenciais e clubes fechados é a vitalidade do lugar. Em destinos de acesso público, uma parcela substancial dos visitantes não é de surfistas. São pessoas que vão para comer, assistir, fazer aulas, trabalhar no café, participar de eventos ou simplesmente curtir um "dia de praia". Os surfistas transformam o local em ponto de encontro e passam a frequentá-lo mesmo quando não estão na água. O lugar vira um polo tribal e turístico.

Substitua esse público por um número pequeno de membros num condomínio ou clube — que não superlotou a piscina e onde não há fluxo significativo de outras atividades — e você terá água linda e ondas perfeitas… cercadas por praia vazia, restaurantes silenciosos e longos períodos mortos. O surfe é eletrizante para quem está na água; fora dela, o lugar pode parecer vazio e sem alma.

Isso não é um detalhe estético. Esta pergunta está no cerne do masterplan: sua piscina é uma joia de propósito único que brilha para um grupo pequeno e depois "apaga"? Ou ela ancora um ecossistema de uso misto que respira e vibra o dia todo, até a madrugada? Um destino vazio e sem alma, por mais bonito que seja, entrega apenas uma fração do potencial de construção de comunidade e de valorização imobiliária. Esse fenômeno é fácil de observar em projetos residenciais no entorno de São Paulo: ondas incríveis e paisagens bonitas, mas pouco que convide a permanecer depois.

O Modelo Público: Demanda, Preços e o Plano de Negócios

Então, qual é o futuro das piscinas de ondas no Brasil? A próxima iteração inevitável nas maiores cidades é o modelo de acesso público. A viabilidade desse modelo não é mais uma questão de fé; ela é comprovada por uma série de empreendimentos de sucesso ao redor do mundo.

Esses exemplos internacionais mostram um padrão claro: parques públicos bem operados não apenas são financeiramente viáveis, como se tornam destinos regionais poderosos. Eles provam que a demanda existe e que o público está disposto a pagar por ondas de qualidade sem a necessidade de um título de clube.

Agora veja São Paulo. Uma cidade com cerca de 400.000 surfistas (TGI IBOPE), sem praia natural. Os projetos existentes (Praia da Grama, Fazenda Boa Vista, São Paulo Surf Club e Beyond The Club), somados, atendem a menos de 10.000 surfistas. Com demanda média de três sessões por surfista por semana (de acordo com pesquisas de mercado), isso implica potencial de demanda para centenas de milhares de sessões por semana — contra cerca de 5.000 sessões por semana de oferta nas piscinas mais comuns. Em termos simples de mercado, o gap é enorme.

Mas e a viabilidade? Faz sentido para os investidores? Vamos analisar alguns dados:

• As sessões para visitantes no Boa Vista Surf Village custam entre R$2.000 e R$2.500 e são restritas a convidados de membros.
• Um título hipotético de R$800.000, com R$2.000/mês em taxas, ao longo de 20 anos, equivale a cerca de R$820 por hora — antes de considerar a perda de rentabilidade do capital preso no título.

Agora aplique uma matemática conservadora a São Paulo. Mesmo que hoje um convidado na Boa Vista tenha que pagar entre R$2.000–2.500, e que um cálculo de preço total para surfar no Beyond ao longo de 10 anos custe mais de R$1.000/h, podemos considerar um valor menor para um parque público em São Paulo: R$400 por hora por surfista. Com 40 sessões/hora e 80% de utilização nas ondas de pico (não iniciantes), isso, sozinho, implica ~R$84 milhões/ano em receita de surfe de pico. Some aulas, fotos, vídeos, aluguel e venda de equipamentos, A&B, patrocínio, eventos e mais, e a receita bruta pode chegar a mais de R$130 milhões/ano. Diante de um investimento de R$300 milhões, isso indica payback de 5 anos e TIR acima de 20% em um cenário conservador. Se igualar a precificação e a ocupação de Munique, essa TIR sobe para acima de 30%. Com alavancagem prudente, aumenta ainda mais.

Cerque a piscina com um desenvolvimento de uso misto (hotel, bares e restaurantes, varejo, eventos ao vivo, coworking, wellness etc.) e os retornos continuam melhorando — ao mesmo tempo em que ampliam o valor do lugar e a valorização imobiliária do entorno.

Um equipamento público bem planejado, bem operado e bem localizado pode gerar mais de R$2 bilhões de caixa livre ao longo de 20 anos, contra menos de R$500 milhões de um clube que venda 3.000 títulos a R$300.000 (como é o caso do Brasil Surfe Club) — sem falar nos clientes frustrados que não conseguem surfar o quanto querem e na rápida erosão dos prêmios imobiliários após o esgotamento dos títulos. São números de ordem de grandeza, num cenário ilustrativo, é claro — mas que demonstram o potencial.

Clubes, Residenciais e Projetos de Multipropriedade Ainda Serão Lançados?

Com certeza. E muitos devem. Continuará existindo demanda por clubes com exclusividade e ondas garantidas, desde que dimensionados corretamente. Para uma piscina Wavegarden ou Endless Surf, um máximo de 1.000–1.200 membros surfistas (incluindo todos os surfistas dentro dos títulos familiares) deve permitir horas suficientes e folga de capacidade para que a maioria consiga surfar quanto — e, geralmente, quando — deseja. Clubes com oferta mais ampla de esporte, lazer e família podem vender títulos padrão com acesso a uma bela "praia" e opção de comprar aulas de surfe, e então adicionar 1.000–1.200 títulos de surfe sem gerar gargalos de capacidade. Esses projetos trazem melhorias geracionais na qualidade de vida de membros e comunidades locais.

Contudo, fora de São Paulo, lançar um clube próximo a uma piscina pública provavelmente limitará significativamente as vendas, levando a problemas semelhantes aos do Surfland em Garopaba, que sofreu com volume insuficiente de vendas de apartamentos.

Da mesma forma, comunidades residenciais ultra-seletivas com uso exclusivo da piscina, se adequadamente dimensionadas para evitar superlotação, oferecerão uma opção garantida e premium para os clientes mais ricos. No mercado certo, funcionarão mesmo com piscinas públicas por perto.

E, com o mercado de multipropriedade em franca ascensão, há muito espaço para crescimento no lugar certo — destinos turísticos que funcionam o ano todo nas regiões mais quentes — com o componente hoteleiro corretamente dimensionado e precificado, criando destinos de férias incríveis e, provavelmente, bons retornos imobiliários ao longo do tempo para os compradores.

Muitas famílias continuarão escolhendo clubes ou condomínios privados pela exclusividade, capacidade garantida (quando bem dimensionados), tecido social e conveniência — nem toda casa terá uma piscina pública por perto. No entanto, o grande mercado, a verdadeira oportunidade de escala e rentabilidade, está no modelo público. Um número enorme de surfistas — e a maioria, curiosa, que ainda não se vê como surfista — passará a frequentar parques públicos cheios de esporte, cultura, lazer e entretenimento, vivos e vibrantes sete dias por semana.

Como Será o Novo Padrão Daqui Para Frente?

O futuro não é apenas uma piscina de ondas; é um destino completo. A próxima geração de projetos vencerá não só pela acessibilidade de preço (R$400–600/hora, em vez de aportes de sete dígitos, abrindo para um mercado muito maior de surfistas), mas pela qualidade da experiência. Pense em uma "praia urbana" que pulsa com vida sete dias por semana.

Este não é um clube de campo com uma onda. É um ecossistema integrado onde a onda é a âncora, mas não o todo. Imagine um lugar onde você pode praticar dezenas de esportes, assistir a eventos esportivos e culturais internacionais, se divertir em atividades e atrações para toda a família, relaxar e brincar na praia e na água, ir ao spa, à academia ou a uma aula de yoga, comer e beber em quiosques de praia até restaurantes de alta gastronomia com vistas lindas para a praia e a água, fazer compras em lojas boutique e pop-ups de marcas, pernoitar em hotéis de luxo, e até trabalhar num coworking tendo aquele destino como seu dia a dia.

Este é um lugar para trazer a família e os amigos — muitos dos quais talvez nunca entrem na água, mas ainda assim se sentirão parte da energia. É assim que se criam destinos que se multiplicam em valor. Num Brasil em que as grandes cidades carecem de lugares públicos abertos, parques com piscinas podem atender a uma necessidade da população local muito além do surf. É assim que se criam destinos que pulsam de vida, e negócios que se multiplicam.

Isso não significa que destinos públicos estão isentos de risco. Com múltiplas linhas de receita — imobiliário, operações comerciais e hotelaria — os parques públicos são mais complexos. Por isso, é crítico trazer um time que tenha experiência em desenvolver e operar grandes complexos de esporte, entretenimento, cultura e lazer, e que tenha vivido as dores desse processo em outros lugares. É preciso estar atento a que, no médio e longo prazo, as operações estarão sujeitas a mudanças econômicas. Mas criar um destino inigualado na sua região ajuda a assegurar que, em momentos difíceis, os clientes priorizem esse tipo de gasto de lazer. Reinvestir uma boa parcela do resultado na manutenção mantém o espaço com cara nova, e investir numa agenda forte de eventos e inovação de experiências faz com que o público tenha sempre motivos para continuar visitando.

Uma coisa é certa: muitas outras piscinas de ondas estão a caminho. E, muito em breve, no Brasil, ondas perfeitas não serão mais exclusividade de milionários. Serão um novo tipo de espaço público. Fique de olho no horizonte, porque a maior onda da série ainda está por vir.